Pour ou contre les SCPI

Pour ou contre…

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent de séduire de nombreux épargnants désireux de réaliser un investissement dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Cet attrait s'explique par la promesse de revenus potentiels réguliers et une diversification patrimoniale accessible. Cependant, comme tout produit d'investissement, les SCPI comportent des avantages mais aussi des limites qu'il est crucial de comprendre avant de s'engager. Si leur facilité d'accès les rend particulièrement attractives, notamment pour un investisseur novice, certains aspects comme les frais et la liquidité nécessitent une attention particulière. Cet article propose un tour d’horizon détaillé, sous forme de "Pour / Contre", pour vous aider à mieux cerner les SCPI, leur fonctionnement, leur potentiel de rendement exprimé souvent en pourcent, et leur pertinence au sein d'une stratégie d'investissement globale. Comprendre les risques et les bénéfices est important pour faire un choix éclairé.

✅ Pour : les avantages multiples des SCPI

Les SCPI présentent plusieurs atouts majeurs qui expliquent leur popularité croissante auprès des investisseurs français.

🤝 Mutualisation des risques et diversification

L’un des attraits fondamentaux de l'investissement en SCPI réside dans la mutualisation des risques locatifs et immobiliers. Contrairement à l'achat d'un bien unique où l'investisseur est exposé au risque de vacance locative ou à la baisse de valeur d'un seul actif, la SCPI investit dans un vaste portefeuille immobilier diversifié. Ce portefeuille peut comprendre des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, des établissements de santé, ou encore des logements résidentiels. De plus, cette diversification est souvent géographique, avec des biens répartis dans différentes régions, voire différents pays, notamment en Europe pour certaines SCPI. Cette large répartition permet de lisser les risques : un éventuel défaut de paiement d'un locataire ou la méforme d'un secteur spécifique a un impact limité sur la performance globale de l'investissement. Pour l'investisseur, cela se traduit par une plus grande sérénité par rapport à un investissement immobilier direct. La solidité financiere de la SCPI repose sur cette large base d'actifs.

💰 Revenus potentiels réguliers et attractifs

Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de distribuer des revenus réguliers à leurs associés, issus des loyers collectés sur leur patrimoine immobilier, après déduction des frais de gestion. Ces revenus, souvent appelés dividendes, sont généralement versés trimestriellement, directement sur le compte bancaire de l'investisseur. En 2024, malgré un contexte économique parfois tendu et une hausse des taux d'intérêt, le rendement moyen des SCPI est resté attractif. Les taux de distribution (TD), principal indicateur de performance, se sont situés en moyenne autour de 4,52 %, mais les meilleures SCPI ont affiché des performances bien supérieures, dépassant parfois les 7 %, 8 % voire 10 % pour certaines SCPI récentes ou spécialisées. Par exemple, la SCPI Comète a affiché un taux de distribution exceptionnel de 10,62 % (voire 11,18 % selon une autre source) et Transitions Europe 8,25 % en 2024. Ce potentiel de revenus passifs, exprimé en pourcent, séduit particulièrement les épargnants cherchant un complément de revenu, notamment pour leur retraite, ou ceux souhaitant dynamiser la performance de leur épargne avec un investissement tangible. Il est toutefois important de noter que ces performances passées ne préjugent pas des performances futures et que le rendement n'est pas garanti.

🏠 Accès facilité à l'immobilier d'entreprise et résidentiel

Un autre avantage important des SCPI est leur accessibilité. Contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct qui exige souvent un apport personnel conséquent et le recours à un crédit financier important, l'investissement en SCPI est possible avec des tickets d'entrée relativement modestes. Il est souvent possible de souscrire des parts de SCPI pour quelques centaines ou milliers d'euros seulement, le prix d'une part variant généralement entre 150 € et 1 000 €. Cette accessibilité permet à un plus grand nombre d'épargnants de se positionner sur le marché immobilier, y compris l'immobilier professionnel (bureaux, commerces) souvent difficile d'accès pour les particuliers. Cette flexibilité est idéale pour diversifier progressivement son patrimoine sans mobiliser un capital trop important d'un coup. De plus, il est possible d'acheter des parts de SCPI à crédit, ce qui peut créer un effet de levier intéressant pour l'investissement, bien que cela augmente le risque financier.

📜 Avantages fiscaux potentiels et intégration dans l'assurance vie

Certaines SCPI, dites "fiscales" (Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier), offrent des avantages fiscaux spécifiques en contrepartie d'engagements de détention et de location5. Elles permettent aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans l'immobilier neuf ou à rénover. Bien que leur rendement locatif soit souvent inférieur à celui des SCPI de rendement classiques, elles constituent un outil d'optimisation fiscale intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Par ailleurs, un avantage majeur et de plus en plus plébiscité est la possibilité de détenir des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie. Cette stratégie combine les atouts de la SCPI (rendement potentiel, diversification immobilière) avec le cadre fiscal très avantageux de l'assurance vie. Tant que les revenus des SCPI restent capitalisés au sein du contrat d'assurance vie et qu'aucun rachat n'est effectué, ils ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. En cas de rachat après 8 ans de détention du contrat, les gains bénéficient d'abattements annuels significatifs (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) et d'un taux d'imposition réduit (7,5 % ou 12,8 % selon les montants, plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Cette fiscalité est bien plus douce que l'imposition des revenus fonciers en direct, qui peuvent être taxés jusqu'à plus de 60 % pour les tranches marginales d'imposition les plus élevées (TMI + prélèvements sociaux). L'assurance vie offre donc un cadre fiscal optimisé pour l'investissement en SCPI. L'intégration de SCPI dans une assurance vie est une stratégie d'investissement de plus en plus courante.

⚠️ Contre : les limites et inconvénients des SCPI

Malgré leurs nombreux attraits, les SCPI présentent aussi des inconvénients et des risques qu'il est essentiel de connaître avant de réaliser un investissement.

💸 Frais relativement élevés : un inconvénient notable

L'un des principaux inconvénients des SCPI réside dans les frais associés à l'investissement. Les frais de souscription, prélevés à l'achat des parts, sont souvent significatifs, généralement compris entre 8 % et 12 % du montant investi. Ces frais couvrent la collecte de capitaux et la recherche des biens immobiliers. À cela s'ajoutent des frais de gestion annuels, prélevés sur les loyers encaissés par la SCPI, qui rémunèrent la société de gestion pour son travail (gestion locative, administrative, travaux, etc.). Ces frais de gestion se situent habituellement entre 10 % et 15 % des loyers. Ces différents coûts peuvent réduire la rentabilité nette de l'investissement, surtout si l'investisseur décide de revendre ses parts à court ou moyen terme, avant d'avoir amorti les frais d'entrée. Il est important de bien analyser la structure de frais de chaque SCPI. Certaines SCPI dites "sans frais d'entrée" existent, mais elles compensent souvent par des frais de gestion plus élevés ou d'autres frais moins visibles. Il faut toutefois nuancer ce point : l'achat d'un bien immobilier en direct engendre aussi des frais conséquents (frais de notaire, d'agence, travaux).

🔒 Manque de liquidité : un investissement à long terme

Un autre inconvénient majeur de l'investissement en SCPI est sa faible liquidité. Les parts de SCPI ne sont pas cotées sur un marché boursier aussi fluide que celui des actions. La revente des parts dépend de l'existence d'acheteurs sur le marché secondaire, géré par la société de gestion. En période de forte demande, la revente peut être rapide, mais si le marché immobilier ralentit ou si de nombreux associés souhaitent vendre en même temps, les délais peuvent s'allonger considérablement. Les sociétés de gestion ne garantissent ni le délai de revente ni le prix de cession des parts. Par conséquent, un investissement en SCPI doit impérativement être envisagé sur le long terme, avec un horizon de placement recommandé d'au moins 8 à 10 ans, voire plus, pour amortir les frais et pallier ce manque potentiel de liquidité. Il ne faut pas investir en SCPI des sommes dont on pourrait avoir besoin rapidement. Cet inconvénient peut être partiellement atténué en logeant les SCPI dans une assurance vie, car l'assureur assure généralement la liquidité, bien que des restrictions puissent s'appliquer.

📉 Risques liés aux fluctuations du marché immobilier

Même si la diversification mutualise les risques, un investissement en SCPI reste intrinsèquement lié aux cycles et aux aléas du marché immobilier. Une baisse générale des prix de l'immobilier peut entraîner une diminution de la valeur des parts de la SCPI. De même, des facteurs économiques (récession, hausse des taux d'intérêt) ou sociétaux (évolution du télétravail impactant les bureaux, mutations du commerce physique) peuvent affecter la demande locative et les taux d'occupation des immeubles détenus par la SCPI. Par exemple, certaines SCPI spécialisées dans les bureaux ont pu rencontrer des défis avec la généralisation du travail à distance. La rentabilité d'une SCPI (le pourcent de rendement servi) peut donc varier en fonction de ces conditions de marché. L'investisseur doit être conscient que la performance n'est pas linéaire et que la valeur de son investissement peut fluctuer.

⚠️ Risque de perte en capital : un investissement non garanti

Il est fondamental de comprendre que, comme tout investissement immobilier ou financier comportant un potentiel de rendement, la SCPI ne garantit pas le capital investi. La valeur des parts peut baisser en cas de conjoncture immobilière défavorable, de mauvaise gestion de la part de la société de gestion, ou de difficultés locatives importantes (vacance élevée, impayés). Si l'investisseur est contraint de revendre ses parts à un moment où leur valeur a diminué, il subira une perte en capital. Avant d'investir, il est donc important de bien se renseigner sur la qualité et l'expérience de la société de gestion, la stratégie d'investissement de la SCPI, la composition et la diversification de son patrimoine immobilier, ainsi que son historique de performance. Cet inconvénient potentiel doit être pris en compte.

🔍 Suggestions : Optimiser l'investissement SCPI via l'Assurance Vie

Une stratégie de plus en plus populaire consiste à loger ses parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie. Cette approche permet de cumuler les avantages des deux placements et d'atténuer certains inconvénients de l'investissement direct en SCPI. Les atouts sont multiples :

• Optimisation fiscale majeure : C'est l'avantage le plus significatif. Comme mentionné précédemment, les revenus des SCPI ne sont pas imposés tant qu'ils restent dans l'enveloppe de l'assurance vie. Lors des retraits (rachats) après 8 ans, la fiscalité est considérablement allégée grâce aux abattements annuels (4 600 € / 9 200 €) et aux taux réduits (7,5 % ou 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). C'est un différentiel important par rapport à la fiscalité des revenus fonciers directs, qui peut dépasser 60 %. L'assurance vie agit comme une niche fiscale pour les revenus de SCPI. C'est un avantage financier non négligeable.
• Amélioration potentielle du rendement global : Intégrer des SCPI performantes (avec des taux de distribution en pourcent élevés) au sein d'une assurance vie permet de dynamiser le rendement global du contrat, surtout par rapport aux fonds en euros dont les rendements moyens sont plus faibles (autour de 2,5 % en 2024). Cela contribue à la performance de l'investissement sur le long terme.
• Liquidité améliorée : Bien que l'investissement en SCPI reste à envisager sur le long terme, la liquidité est généralement meilleure via l'assurance vie. C'est l'assureur qui garantit la possibilité de rachat (vente des parts), même si des conditions ou des limites (par exemple, un pourcent maximum du contrat) peuvent être prévues dans les conditions générales. Cela réduit l'inconvénient du manque de liquidité du marché secondaire des SCPI en direct.
• Absence de délai de jouissance : Lors d'un achat de parts de SCPI en direct, il existe un "délai de jouissance" de 3 à 6 mois pendant lequel l'investisseur ne perçoit pas encore de revenus. Ce délai n'existe pas lorsque les SCPI sont souscrites via une assurance vie : les revenus potentiels sont générés immédiatement après l'investissement.
• Ticket d'entrée parfois plus faible : Certains contrats d'assurance vie permettent d'investir dans des SCPI avec des montants minimaux inférieurs à ceux requis pour un achat en direct.
• Transmission optimisée : L'assurance vie bénéficie d'un cadre successoral avantageux. En cas de décès de l'assuré, les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés échappent en grande partie aux droits de succession, dans les limites prévues par la loi (abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans). C'est un outil important pour préparer sa transmission de patrimoine.
• Flexibilité et diversification : Le contrat d'assurance vie permet de diversifier ses investissements au-delà des SCPI, en incluant d'autres supports (actions, obligations, fonds euros, etc.) et d'arbitrer entre eux selon l'évolution des marchés ou de ses objectifs.

Il faut cependant noter que les contrats d'assurance vie prélèvent leurs propres frais de gestion annuels sur les unités de compte (incluant les SCPI), qui viennent s'ajouter aux frais propres de la SCPI. De plus, le choix de SCPI disponibles au sein des contrats d'assurance vie est souvent plus limité que sur le marché en direct. Une sélection rigoureuse du contrat d'assurance vie et des SCPI proposées est donc essentielle.

🗝️ Conclusion : Un atout solide pour votre patrimoine, mais à manier avec discernement

Les SCPI constituent indéniablement un véhicule d'investissement attractif pour accéder au marché immobilier de manière diversifiée et percevoir des revenus potentiels réguliers. Leur accessibilité et la délégation totale de la gestion sont des avantages majeurs. Pour les épargnants qui ont un horizon d'investissement à long terme (minimum 8-10 ans) et qui acceptent un inconvénient comme le manque de liquidité et le risque de fluctuation du capital, les SCPI peuvent être un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier et un complément de revenu financier.

Cependant, il est crucial de ne pas occulter les inconvénients : les frais peuvent être élevés et impacter la rentabilité nette, la liquidité n'est pas garantie, et l'investissement reste soumis aux aléas du marché immobilier et comporte un risque de perte en capital. Le choix de la SCPI est donc primordial : il faut analyser son secteur d'activité (bureaux, santé, logistique, résidentiel...), sa diversification géographique, la qualité de sa société de gestion, son historique de rendement (taux de distribution en pourcent) et sa politique de frais.

L'intégration des SCPI dans un contrat d'assurance vie apparaît comme une stratégie particulièrement pertinente en 2025 pour optimiser la fiscalité, améliorer la liquidité et bénéficier d'un cadre successoral avantageux, renforçant ainsi l'attractivité de cet investissement. C'est un point important à considérer.

🧠 L’avis Evvest

Chez Evvest, nous considérons les SCPI comme une classe d'actifs intéressante pour la diversification d'un patrimoine financier et immobilier. Notre processus de sélection est rigoureux et nous privilégions les SCPI qui répondent à des critères stricts :

• Sociétés de gestion reconnues pour leur expertise, leur transparence et leur solidité.
• Stratégies d'investissement claires et cohérentes avec les conditions de marché.
• Diversification sectorielle et géographique du patrimoine immobilier pour mutualiser les risques.
• Potentiel de rendement (en pourcent) attractif mais réaliste, en adéquation avec le profil de risque de nos clients.
• Transparence sur les frais et communication claire sur les performances et les risques.

Nous recommandons fréquemment à nos clients d'intégrer les SCPI au sein d'une allocation patrimoniale globale, souvent via des contrats d'assurance vie sélectionnés pour leur qualité et la pertinence des SCPI proposées, ou dans le cadre d'une gestion pilotée. Cette approche permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie et d'une plus grande souplesse de gestion, tout en accédant aux performances potentielles de l'immobilier. Chaque compte client est analysé pour déterminer la pertinence de cet investissement.

Vous souhaitez évaluer si l'investissement en SCPI, en direct ou via une assurance vie, correspond à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux ?

Contactez nous ici et laissez-vous guider par nos experts pour construire un portefeuille équilibré, durable et adapté à vos objectifs.